Área Natural Única Los Estoraques: la otra cara de su reapertura
Por: Anthony Fabian Pacheco
A 45 minutos de Ocaña, en el municipio de la Playa de Belén, se encuentra el Área Natural Única Los Estoraques. Desde el año de 1988, esta zona fue declarada como protegida y, por ende, a 21 familias que habitan en esas tierras se les prohíbe el uso de los predios para ganadería o agricultura.
Así las cosas, Parques Nacionales tomó el control de los terrenos y solicitó a los propietarios la autorización de construir los senderos para convertir el Área Única en un atractivo turístico que potencializara la economía del municipio, ya que en esta región el turismo y la producción agrícola son las principales fuentes de ingresos.
En la actualidad, estos predios son motivo de discusión entre la comunidad y Parques Nacionales en vista que el año pasado el Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC- realizó los avalúos para proceder a la compra de los predios por parte de Parques Nacionales, sin embargo, los valores se alejan mucho del precio real de los predios, así lo manifestó Erica Barbosa Tarazona, una de las propietarias.
“En mi caso son 118 hectáreas y nos dicen que el avalúo sale por 250 millones de pesos, algo que para nosotros es irrisorio. Además, nos hacen presión para que nosotros alquilemos los predios para ellos poder ofrecer sus servicios ecoturísticos con un arredramiento del 1.5% sobre el valor del avalúo. Nosotros como propietarios lo que queremos es pedirles a los entes nacionales que por favor sean conscientes que esto a nosotros como propietarios nos afecta”, señaló Barbosa.
El IGAC realizó los avalúos con una metodología de predios comerciales la cual no contempla las características particulares que tiene el Área Natural Única los Estoraques. Para Luz Marina Claro, los avalúos deben hacerse teniendo en cuenta aspectos de los terrenos que van mucho más allá del análisis comercial.
“Todo lo que tiene que ver con la valoración de los recursos naturales, la belleza paisajística y todo lo que aporta esta área al equilibrio ecosistémico en la región, para el IGAC es un avalúo comercial y no ambiental. Esta situación es importante que se revise porque esto hace que los avalúos no correspondan con las características de los mismos lugares”, enfatizó.
Para la comunidad, uno de los argumentos planteados por el IGAC causó mucha curiosidad, porque según lo manifestado, declararon los terrenos como improductivos.
“Todo lo que no es cultivo, las formaciones, el bosque seco o húmedo, la montaña, ellos lo valoran como improductivo, estos terrenos tienen todo el valor agregado desde lo paisajístico, flora, fauna y por eso declaran la zona como área protegida”, acotó Luz Marina.
En el caso puntual del predio denominado El Silencio, que es propiedad de la Familia Claro, declararon que el 97% del terreno equivalente a 31 hectáreas es improductivo y, por tal motivo, valorizaron la hectárea por un $1.600.000 pesos. Hay terrenos que fueron intervenidos para agricultura y ganadería y están mejor valorados, pero para quienes decidieron conservar escenarios naturales, para ellos hay castigo con las valorizaciones, manifiesta un vocero de la familia.
Ider Álvarez, alcalde del municipio de la Playa de Belén, también dejó claro su inconformismo, ya que son más de 30 años en los que estas familias no reciben ningún beneficio de sus tierras y, aun así, cuando se encuentra una salida para definir la situación, los perjudicados terminaran siendo la misma comunidad.
“No es amedrentando a las familias ni haciendo unos avalúos irrisorios y ofensivos para la Playa de Belén que encontramos una solución, como alcalde debo velar por los derechos de las personas, por esos intereses de nuestros campesinos. Hay personas que fallecieron esperando que el Gobierno Nacional por parte del Ministerio del Medio Ambiente y por parte de Parques Nacionales les solucionaran ese tema jurídico de los predios”, argumentó el alcalde.
En el caso particular de Erica Barbosa Tarazona, ahora tiene una cafetería en una pequeña área de sus terrenos, sin embargo, debe estar sujeta a las condiciones y lineamientos de los Funcionarios de Parques Nacionales. Como ella misma lo manifiesta, la cafetería es el único sustento que tiene y siempre hay disposición para negociar y llegar a un buen acuerdo que beneficie a todos.
“Solo esperamos que mejoren los avalúos, que tengan en cuenta que esto es una zona ecoturística que ayuda al turismo de toda la región”, puntualizó.
Consultada la dirección de Parques Nacionales de Colombia sobre las inquietudes expuestas por la comunidad, la respuesta enfatiza que esa entidad “no tiene en marco de sus competencias realizar avalúos en predios que se encuentren en el Sistema de Parques Nacionales, al no ser el competente para ofrecer alternativas distintas a las contempladas por la Ley”. Agregan que “lo anterior obedece a que la función de la entidad es administrar y manejar el sistema de Parques Nacionales Naturales, así como reglamentar el uso y el funcionamiento de las áreas que lo conforman, según lo dispuesto en el Decreto-Ley 2811 de 1974, Ley 99 de 199 y sus decretos reglamentarios, entre otras funciones consagradas en las leyes antes mencionadas.
En la respuesta, Parques Nacionales de Colombia cita el Artículo 107 de la Ley 99 de 1993 el cual determina que “tratándose de adquisición por negociación directa o por expropiación de bienes inmuebles de propiedad privada y relacionados con las áreas del Sistema de Parques Nacionales Naturales, el precio será fijado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, entidad que al hacer sus avalúos y con el objeto de evitar un enriquecimiento sin causa, no tendrá en cuenta aquellas acciones o intenciones manifiestas y recientes del estado que hayan sido susceptibles de producir una valorización evidente de los bienes avaluados”.
Anotan que, “conforme al artículo mencionado, Parques Nacionales Naturales de Colombia debe regirse por las disposiciones normativas vigentes a la fecha de adquisición de predios que acrediten propiedad privada y se encuentren al interior de las áreas protegidas”, y concluyen que “por consiguiente, esta entidad no puede solucionar la situación de avalúos por las razones expuestas en párrafos anteriores. En consecuencia, le sugerimos presentar ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi el cuestionario con el fin de que respondan de fondo sus cuestionamientos por ser el competente”, finalizaron.
Ante las respuestas de Parques Nacionales de Colombia, Radio Nacional de Colombia remitió las mismas inquietudes al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, que resolvió los interrogantes.
Las familias manifiestan que el avalúo realizado por el IGAC no se acerca al valor comercial de los predios, ¿bajo qué criterios se hacen los avalúos y por qué estos son tan bajos?
El Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” –IGAC-, realiza dentro de los procesos de Formación y/o Actualización de la formación catastral, el método de avalúos masivos denominado Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, metodología creada por la Subdirección Nacional de Catastro y que es aplicable a la totalidad del territorio nacional. El Articulo 51 y el 52 de la resolución 0070 de 2011, define o particulariza las zonas homogéneas físicas y las geoeconómicas. Los criterios aplicados dentro de la citada metodología, tienen que ver con una serie de parámetros que se deben tener en cuenta al momento de elaborar los estudios, si son de tipo urbano, al momento de elaborar el estudio de zonas homogéneas físicas se contemplan las variables de: Norma de uso reglamentada, establecida por las autoridades municipales dentro de los Planes de Ordenamiento Territorial; uso actual del suelo: topografía, si es plana, inclinada, empinada; cobertura vial, pavimentada, sin pavimentar, peatonal, sin vías; disponibilidad de servicios domiciliarios básicos: básicos, básicos más complementarios, básicos incompletos, sin servicios.
Dentro de los avalúos realizados, ¿se tiene en cuenta aspectos de los terrenos como el bosque seco o húmedo, la montaña, o el valor agregado desde lo paisajístico, la flora o fauna para dar un valor a los terrenos?
El método de avalúo masivo (Zonas Homogéneas), contempla las variables inmersas dentro del recurso suelo tales como uso, cobertura, valor agrologico, recurso hídrico y pendientes, el valor agregado desde el punto de vista paisajístico no es considerado, los ejercicios de avalúos masivos que realiza el IGAC solo contempla el recurso suelo con desarrollo agrícola.
¿Cuáles son los criterios que se utilizan para definir si un terreno es improductivo o no, ya que algunos de estos predios son declarados como improductivos y por tanto su avalúo disminuye?
¿Cuáles son los mecanismos que desde el IGAC se adelantarán para solucionar esta situación con las 21 familias propietarias de predios?
Una vez revisadas las peticiones elevadas por nuestros usuarios respecto de este tema, solo se evidenció un requerimiento de revisión de avalúo comercial, el cual será contestado de manera oportuna y de fondo en el transcurso del presente mes, cualquier solicitud a futuro requerida y referente a este tipo de peticiones, serán atendidas debidamente y en tiempos oportunos de conformidad con lo establecido en la Ley.
